El futuro shopping center, Mall o centro comercial de San José, hace años que se viene anunciando y genera opiniones diversas en la población. Hace algunas semanas atrás ingresó el expediente, desde el ejecutivo a la Junta Departamental, para solicitar la declaración de interés departamental categoría “A”.
El Decreto 2952/2003 modificado en 2015, establece que un emprendimiento que sea nombrado de interés departamental categoría “A”: Se concederá la exoneración de tributos municipales por un lapso de hasta diez años… y se puede utilizar la frase “Declarado de interés departamental”. Esto quiere decir que estará exonerado de contribución inmobiliaria, patente de vehículos si los tuviera y tasas municipales de otra índole.
Vamos a revisar los números que muestra el proyecto de instalar el Mall San José Plaza.
Inversión U$S 11:700.000 + U$S 5:000.000 en mejoras locativas a realizar por los comercios que se instalen en él. Ofrecen 203 nuevos puestos de trabajo directo yestiman 3 puestos indirectos más por cada uno. En la etapa de construcción, prevista para 18 meses, habría 150 puesto de trabajo.
Por supuesto, como en toda inversión que se precie de tal, el BROU le presta a los inversores U$S 3:652.000. No habrá problemas con el pago porque la Tasa de retorno estimada es de un 10% (mínimo).
El valor de concesión es la contraprestación que se les cobra a los comerciantes por el derecho a estar instalados por un determinado lapso.
Precio del alquiler es la contraprestación por el uso y goce del espacio; se calcula en U$S por m2 y por mes. Según informan los propios empresarios los precios de estos derechos y alquileres han subido, desde 2002, entre un 10% y un 15% anual. En promedio, en Montevideo, se cobra U$S 1,800 el m2 por concesión y U$S 55/m2/mes por alquiler.
Es también la empresa la que afirma que “Hoy los centros comerciales de Montevideo y zonas metropolitanas tienen un 100% de ocupación y con firmas esperando para ingresar”. Y por esa alta demanda es que el incremento previsto por la empresa, para esos derechos, es entre 2% y 3% anual. Dicho sea de paso en estas cifras no encuentro la tal crisis económica que aparece en varios discursos, en todo caso, las familias que viven en peores condiciones están lejos de estos números.
Por otra parte el costo de la inversión no incluye el IVA “ya que se tramitará la exoneración de dicho impuesto de acuerdo a la Ley 16.906”. Fue explicitado que sin este beneficio no era posible el emprendimiento.
A pesar de estas perspectivas promisorias, en los cálculos que presenta la empresa inversora estima un valor de alquiler de sólo U$S 26/m2/mes y los califica de “conservadores”. De la misma forma, el valor de concesión lo calcula en U$S 900 por m2. Está bien, es escala San José y puede que sea una estimación “prudente” pero todas las personas vinculadas al comercio local saben lo que cuesta más o menos alquilar un local en zona comercial. Si por otro lado, es una forma de disimular la rentabilidad prevista, no estaría en línea con el reclamo de las exoneraciones departamentales que están formulando.
Seguimos con otros números. Estiman que el proyecto tenga una exoneración del 26% de la inversión a ser utilizados en 3 años.Y se refieren a impuestos nacionales.
Es interesante revisar también la financiación prevista:
| Fondos propios. | U$S 4:884.200 |
| Valor de concesión | U$S 3:205.800 |
| Préstamos BROU | U$S 3:652.000 |
| TOTAL | U$S 11:742.000 |
Las preguntas que me surgen son: ¿cuánto de lo previsto como fondos propios a invertir, se recuperan vía devolución de impuestos nacionales y departamentales? En cuanto a derechos y alquileres, si las estimaciones “conservadoras” o sea de mínima, resultan superadas por la realidad (lo que me permito suponer que así será) ¿En cuánto se incrementaría la “rentabilidad” estimada?
La propia empresa afirma que está reclamando beneficios para una inversión que, en el peor de los escenarios, tiene un retorno muy bueno. ¿Es necesario declararla de interés departamental? ¿Dónde está el riesgo empresarial? Luego de terminada la obra los puestos de trabajo que se crean no son precisamente de calidad y por otro lado, seguramente habrá puestos de trabajo que se liquiden por el impacto negativo en los pequeños comercios de San José y zona de influencia. Eso es otro capítulo.
Se les llama inversores porque se supone que traen capital y lo usan para armar un emprendimiento del que esperan obtener beneficios económicos. El capitalismo en pleno funcionamiento, son las reglas de juego. Debemos cuestionarnos si necesitan “un empujoncito”. Me animaría a pensar que no.
Ana Gabriela Fernández